Vilnius, rugsėjo 18 d. (BNS). Lietuvos kapitalo bendrovės „Investicijų valdymas Prosperus“ fondui pranešus prekybos ir pramogų centro „Ozas“ Vilniuje pirkimą už 200 mln. eurų, BNS kalbinti ekspertai sako, jog faktas, kad vieto pirkėjas gali įgyvendinti tokio masto sandorį, yra aiškus Lietuvos investicinės rinkos brandos ženklas.

Kartu jie pabrėžia, kad tokio objekto pirkimo-pardavimo sandorio vertė nestebina.

Nekilnojamojo turto (NT) bendrovės „CPB Real Estate Services“ tyrimų ir rinkodaros vadovas Deividas Kairys sako, kad sandoris rinkoje išsiskiria savo mastu.

„200 mln. eurų vertės vieno objekto sandoriai Lietuvos ir apskritai Baltijos šalių komercinio NT rinkoje yra itin reti. Palyginimui, per visą pirmąjį šių metų pusmetį Baltijos šalyse komercinio NT investicijų apimtis siekė arti 500 mln. eurų, todėl vien „Ozo“ įsigijimas yra labai reikšmingas sandoris visos regiono rinkos kontekste“, – BNS sakė D. Kairys.

NT bendrovės „Newsec Advisers LT“ investicinių sandorių grupės vadovas Baltijos šalyse Andrius Švolka taip pat mano, kad „Ozo“ įsigijimas yra reto dydžio sandoris: „Turbūt tokie (sandoriai – BNS) įvyksta kartą per dešimt metų“.

Jo teigimu, panašūs buvo prekybos centro „Kristiine“ Taline, „Technopolio“ biurų komplekso Vilniuje ir Taline, „Akropole Alfa“ Rygoje, „Rocca al Mare“ Taline įsigijimai – jų vertė buvo arba panaši, arba mažesnė.

Sandorio vertė nestebina

Tiek D. Kairys, tiek A. Švolka pabrėžė, jog įdomiausia sandorio dalis yra tai, kad vietos pirkėjas yra pajėgus įsigyti tokios vertės objektą. 

„Dar prieš dešimtmetį tokio dydžio sandorio pirkėjo pusėje Lietuvoje greičiausiai būtume tikėjęsi didelio tarptautinio institucinio investuotojo. Dabar 200 mln. eurų vertės objektą perima Lietuvoje veikiantis fondas. Tai rodo, kiek per pastaruosius metus išaugo vietinio kapitalo fondų dydis, investuotojų bazė ir galimybės konkuruoti dėl institucinio lygio turto“, – komentavo D. Kairys. 

„Svarbus dalykas, kad užsienietis pardavėjas, o vietinis yra pirkėjas. (...) Čia svarbus momentas, kad vietinis kapitalas yra pajėgus padaryt tokio dydžio sandorius“, – akcentavo A. Švolka. 

Pasak D. Kairio, tai, kad „Ozą“ perka Lietuvos fondas, yra aiškus šalies investicinės rinkos brandos ženklas.

„Komercinio NT rinkoje kapitalo rotacija yra įprastas procesas – vienas investuotojas realizuoja investiciją, kitas mato galimybę ją laikyti ir auginti toliau. Šiuo atveju svarbiau tai, kad rinkoje atsirado vietinis pirkėjas, galintis įgyvendinti tokio masto sandorį. Tai, mano vertinimu, yra aiškus Lietuvos investicinės rinkos brandos ženklas“, – BNS sakė analitikas.

A. Švolka pabrėžia, jog žinia, kad iš Lietuvos išeina užsienio investuotojas – Pietų Afrikos Respublikos (PAR) NT bendrovė „NEPI Rockcastle“ – nėra pati geriausia, tačiau jo pasitraukimą nulėmė neįgyvendinta strategija. 

„Kai atėjo į rinką jų („NEPI Rockcastle“ – BNS) noras buvo susipirkti daugiau prekybos centrų. Jie visą laiką taikėsi pirkti tokius geresnius, dominuojančius centrus, kaip „Akropolis“, „Ozas“, „Panorama“. Bet kadangi jiems nepavyko, tai jie priėmė tokį taktinį sprendimą turbūt – tiesiog išeiti iš rinkos“, – BNS sakė „Newsec Advisers LT“ investicinių sandorių grupės vadovas. 

„Turbūt nėra geriausia žinia, kad užsienio investuotojas išeina, bet nėra taip, kad jis išeitų dėl kažkokių blogų vaizdų. Tiesiog jam nepavyko susiformuot didesnio portfelio“, – pridūrė jis. 

Savo ruožtu komentuodamas sandorio kainą A. Švolka mano, kad ji atitinka rinkos vertę.

„Labai atitinka (rinkos vertę – BNS). Tie sandoriai, kur vardinau – ir „Kristiine“ Taline, ir „Rocca al Mare“ Taline, ir „Alfa“ Rygoje, visi jie tokie didesni sandoriai ir maždaug panašūs pajėgumu“, – BNS sakė „Newsec Advisers LT“ ekspertas. 

Tuo metu D. Kairio teigimu, vertinti sandorio vertę tik iš viešai prieinamos informacijos yra sudėtinga, tačiau ji gali atitikti rinkos vertę. 

„Būtų sunku vienareikšmiškai pasakyti, ar pirkėjas įsigijo objektą pigiai ar brangiai – tam reikėtų vertinti faktines grynąsias nuomos pajamas, nuomos sutarčių struktūrą, finansavimo sąlygas ir kitus aspektus“, – teigė jis.

„Tačiau pats kainos lygis tokio objekto atveju nestebina. „Ozas“ yra didelis, įsitvirtinęs ir pajamas generuojantis prekybos centras vienoje stipriausių Lietuvos mažmeninės prekybos lokacijų, o tokio masto ir kokybės objektų pasiūla Baltijos šalyse yra labai ribota. Todėl tokiems objektams gali būti mokama ir tam tikra premija už jų dydį, kokybę bei retumą rinkoje“, – pridūrė „CPB Real Estate Services“ analitikas.

Pirmas fondo portfelio objektas

BNS rašė, kad „Investicijų valdymas Prosperus“ (prekės ženklas „Prosperus Asset Management“) valdomas uždaro tipo investicinis fondas „Prosperus Retail Property Fund“ ketvirtadienį pranešė už 200 mln. eurų perkantis „Ozą“, esantį šalia arenos „Arena Vilnius“ (buvusi „Twinsbet“) ir netoli „Akropolio“. 

Fondas pasirašė sutartį su PAR bendrove „NEPI Rockcastle“ dėl „Ozą“ valdančios bendrovės „Ozantis“ įsigijimo.

Sandorį planuojama finansuoti fondo nuosavo kapitalo lėšomis ir 135 mln. eurų sindikuota paskola, kurią lygiomis dalimis ketina suteikti SEB ir OP bankai.

„Ozas“ taps pirmuoju „Prosperus“ fondo portfelio objektu. Anot pranešimo, tai vienas didžiausių komercinio NT objektų sandorių Baltijos šalyse ir žymėtų „Prosperus“ plėtrą į didelio masto prekybos NT segmentą. 

Sandorį planuojama užbaigti gavus Konkurencijos tarybos leidimą.

Kaip rašė BNS, „NEPI Rockcastle“ prekybos centrą „Ozas“ 2018 metais nusipirko iš Vokietijos kompanijos „ECE Projektmanagement“ už 124,6 mln. eurų.

2009 metais atidarytas „Ozas“ yra vienas didžiausių prekybos ir pramogų centrų Vilniuje – jo nuomojamas plotas viršija 70 tūkst. kv. metrų, jame veikia apie 200 operatorių.

Autorė Algimantė Ambrulaitytė

Redaktorė Roma Pakėnienė

[email protected], BNS Plius